La identificación de oportunidades de inversión en el Centro de Montevideo (objetivo general de este trabajo) se entiende ligada a dos consideraciones básicas de las que derivan las estrategias que aquí se proponen.
1. La capacidad del Centro de albergar una cantidad mucho mayor de población residente y de lugares de trabajo de los que hoy tiene. La degradación del Centro operada en las últimas décadas esta también ligada a su vaciamiento. Las políticas oficiales promueven su repoblación. Por lo tanto, una de las líneas estratégicas que se plantean estará relacionada con las posibilidades de densificación.
2. Por otro lado, el Centro dispone de una gran cantidad de construcciones valiosas que estan o bien muy deterioradas o bien fuera de uso, pero que tienen capacidad de recuperarse. Por lo tanto, la otra línea estratégica será la recuperación de estructuras existentes,
Estas líneas se materializan en tres estrategias, que representan posibilidades distintas –a veces opuestas- de actuación sobre los padrones considerados:
1. Colmatación
Se trata de dimensionar las operaciones potenciales de construcción de baldíos, sustitución de fósiles y estructuras subutilizadas hasta alcanzar el máximo de edificabilidad permitida en cada padrón, llevando al límite la capacidad del Centro de albergar más población y locales de trabajo.
Es un ensayo teórico que intenta evidenciar la cantidad potencial de suelo vacante, aunque se sabe que esa capacidad es potencial.
Su operatividad es demostrativa a los efectos de compararla con las capacidades de otros barrios que sufren una fuerte presión inmobiliaria, lo cual conlleva a un alza desmedida del costo del suelo que implica en muchos casos, fuertes presiones por parte de los operadores privados por lograr excepcionalidades en los límites de altura permitida.
No obstante, se fue prudente al considerar que aunque la normativa indique que es construible el 100% del predio, se calculó solo una planta baja de 100% de ocupación y un 70% en los demás niveles.
2. Recuperación de fósiles
En esta categoría se estimó que la refuncionalización de parte del stock existente se hará en base a lo efectivamente ya construido.
Es también una hipótesis conservadora, ya que puede ser presumible un aumento de área aprovechando la posibilidad de mejorar la relación costo-beneficio.
Sin embargo, las variaciones en más o menos del área existente, no pueden asegurarse, por lo cual los números utilizados corresponden a la volumetría ya construida, suponiendo operaciones de puesta en uso de lo que hoy se encuentra abandonado.
3. Recuperación de galerías
Las galerías pueden recuperarse buscando adaptarse a los criterios comerciales contemporáneos o por la vía de una refuncionalización completa que cambie sus destinos originales. Son, desde este punto de vista, oportunidades especiales, por estar ubicadas en algunos de los padrones más grandes.
Las operaciones posibles, dependen mucho de la geometría del predio, en cuanto existen por un lado casos donde los frentes son estrechos y la galería consiste en una circulación central con locales a ambos lados, en un conjunto más acotados en sus dimensiones que un corredor de Shopping actual.
Son casos donde la modalidad ferial que se produce en algunas reconversiones actuales, se adaptan bien, como gran tienda de ofertas variadas que en un único local compartimentado.
Por otro lado existen predios que permiten mayor generosidad espacial, con locales mayores, patios centrales y eventuales salidas a otras calles, que pueden admitir conversiones variadas y más originales, actuando incluso por sectores complementarios aunque no necesariamente del mismo tipo.
También incidirán en las soluciones a proponer, la situación de los edificios ubicados en las plantas altas, ya que muchas veces los accesos a los mismos están relacionados con la galería.
