Aspectos metodológicos



2.1.  Trabajo de campo


2.1.1. Estrategia teórico-metodológica 
Se identificaron las situaciones que respondían a las siguientes seis categorías: 


1. Fósiles. Edificaciones abandonadas.
2. Terrenos Baldíos
3. Padrones subutilizados
4. Construcciones inconclusas
5. Edificios patrimoniales degradados.
6. Galerías comerciales


2.1. 2. Definición de Categorías 


Fósiles
Se denominan fósiles a las edificaciones total o parcialmente abandonadas, las que, como resultado de este abandono, se suelen encontrar en un avanzado estado de deterioro, en ocasiones muy cerca de poder ser consideradas ruinosas.
En el caso de la zona considerada esta situación suele afectar sobre todo a las plantas altas de construcciones que mantienen actividad comercial en la planta baja.
Es frecuente, además, que dichas plantas altas se utilicen marginalmente como depósitos de los comercios de la planta baja.


Terrenos baldíos
La categoría no incluye solamente los terrenos baldíos propiamente dichos, de los que existen muy pocos casos en el Centro, sino que abarca también a aquellos terrenos utilizados como estacionamientos con estructuras mínimas construidas, las que muy habitualmente se reducen solamente a la fachada, estando el resto del predio a cielo abierto.
Aunque estos padrones tienen una actividad económica rentable, se entiende que su utilización está muy por debajo de sus posibilidades y por lo tanto constituyen una oportunidad de actuación.


Padrones subutilizados
Se trata en este caso de padrones con edificaciones que están en uso pero de baja altura (uno o dos niveles), por lo cual podrían ser aptas para posibles sustituciones, habida cuenta de la diferencia entre su altura actual y las alturas máximas permitidas por la normativa vigente.


Construcciones inconclusas
Esta categoría alude a edificios no terminados pero con un avance relativamente importante en su proceso constructivo. Pese a su denominación, no solo trata de identificar estructuras incompletas, sino también edificios cuya terminación se encuentra detenida desde hace tiempo, con un nivel de finalización no habilitada. En cualquier caso, interesa porque son casos donde la situación es propicia a las ocupaciones ilegales.


Edificios patrimoniales degradados
Incluye edificios públicos en uso, pero con avanzado deterioro de sus instalaciones. Su identificación y puesta en relevancia, puede movilizar los intereses públicos que contribuyan a dar ejemplo de valorización del área.


Galerías comerciales
Se entendió necesario abrir una nueva categoría especifica dentro de edificaciones subutilizadas identificada como Galerías Comerciales, ya que ocupan un capitulo importante dentro del proceso de evolución comercial del Centro. 
Habiendo sido en su momento de auge una modalidad para facilitar la instalación de paseos comerciales con variada oferta y afluencia de público, fue sufriendo un paulatino abandono por la aparición de la modalidad comercial de los Shopping cerrados ubicados en otras áreas de la ciudad, generando centralidades más locales en barrios más residenciales.


2.2. Análisis 
Se procedió a realizar un relevamiento planimétrico y fotográfico de las situaciones identificadas. 
Se analizaron los antecedentes sobre: catastro, normativa, uso actual y condiciones de origen de los padrones y las construcciones relevadas.
Se confeccionaron fichas por padrón dentro de cada manzana, explicitando una valoración de  los casos catalogados.


2.3. Propuesta
Se definió una estrategia de posibles actuaciones.
Se identificaron zonas de oportunidad.
Se ensayaron propuestas de posible reconversión.